Национальные стандарты риэлторской деятельности

СИСТЕМА ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗАРЕГИСТРИРОВАНА В РЕЕСТРЕ ГОССТАНДАРТА РОССИИ
РОСС RU № И046. 04 РН00

НАЦИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
СОЦИАЛЬНО — ОТВЕТСТВЕННЫЙ БИЗНЕС
РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

УСЛУГИ БРОКЕРСКИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ
МОСКВА 2002 г.

Предисловие:

Стандарт разработан НП «Российская Гильдия Риэлторов» (далее – РГР).
Принят, утвержден Решением Национального Совета РГР от “07” февраля 2002г.
Введен в действие с 11 февраля 2002г.
Изменения и дополнения внесены протоколом Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов от 17 октября 2002г.
Право на частичное или полное воспроизведение, тиражирование, использование каким-либо иным способом настоящего стандарта принадлежит Российской Гильдии Риэлторов

Содержание

• ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
• НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
• ОПРЕДЕЛЕНИЯ
• СОДЕРЖАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
• ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
• ТРЕБОВАНИЯ К ИСПОЛНИТЕЛЯМ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
• ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
• ТРЕБОВАНИЯ К ПОРЯДКУ ОКАЗАНИЯ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ
• ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Настоящий стандарт (далее – Стандарт) определяет состав и надлежащее качество брокерских услуг при операциях с объектами недвижимости и правами на них.

Стандарт является добровольным и применяется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при оказании брокерских услуг потребителям.

Стандарт является обязательным для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих сертификат соответствия, выданный в соответствии с требованиями Стандарта.

Стандарт применяется Органами по сертификации, уполномоченными на проведение работ в системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации при оценке соответствия деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей требованиям Стандарта.

НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ

В настоящем Стандарте использованы ссылки на следующие нормативные документы:
СТО РГР 010.01 – 02 “Общие требования к разработке, принятию и оформлению стандартов”;
СТО РГР 010.02 – 02 “Термины и определения”;
СТО РГР 030.01 – 02 “Требования к Органам по сертификации брокерских услуг”.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

3.1 В Стандарте применяют следующие термины с соответствующими определениями:

Агент — сотрудник Исполнителя, прошедший обучение и аттестацию в установленном порядке и осуществляющий работы по оказанию Брокерских услуг под руководством и по заданию Брокера.

Брокер – индивидуальный предприниматель или штатный сотрудник Исполнителя, прошедший обучение и аттестацию в установленном порядке, руководитель работ по оказанию Брокерских услуг.

Договор на оказание Брокерской услуги (Договор) – договор между Потребителем и Исполнителем, предметом которого является оказание Брокерской услуги.

Брокерская деятельность – деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая за счет и в интересах Потребителей и связанная с изменением, установлением или прекращением их прав на Объекты недвижимости.

Брокерская услуга – услуга, оказываемая Исполнителем Потребителю при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них.

Исполнитель (Брокерской услуги) — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающий Брокерскую услугу в соответствии со Стандартом.

Объект недвижимости — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, право собственности и иные вещные права на которые подлежат регистрации в соответствии с законом РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

Потребитель – правоприобретатель и(или) правообладатель Объекта недвижимости, вступивший(ие) в договорные отношения с Исполнителем для получения Брокерской услуги.

Сделка – действия Потребителей Брокерских услуг, направленные на изменение, установление или прекращение их прав на Объекты недвижимости.

Руководящий Орган Системы (РОС) – некоммерческое партнерство “Российская Гильдия Риэлторов”, создавшее систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и наделенное соответствующими полномочиями Госстандартом РФ (РОСС RU № И046. 04 РН00).

Комиссия по разрешению споров (Комиссия) – структурное подразделение Органа по сертификации, уполномоченное рассматривать споры, жалобы и претензии на действия сертифицированных Исполнителей.
К Потребителям не относятся иные Исполнители, представляющие интересы Потребителей, с которыми у них заключены соответствующие договора.

3.2 Остальные термины, применяемые в Стандарте, соответствуют СТО РГР 010.02. – 02 “Термины и определения”.

СОДЕРЖАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ

4.1 Брокерские услуги оказываются в отношении прав собственности и других вещных прав на Объекты недвижимости и сделок с ними, подлежащих регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4.2 Брокерская услуга включает следующие основные работы (услуги):

• экспертное определение продажной цены недвижимости с учетом запросов Потребителя на момент предложения услуги;
• предоставление информации о наличии на рынке объектов недвижимости, которая могла бы удовлетворить потребность клиента;
• формирование пакета правоустанавливающих и иных документов, необходимых для проведения сделки;
• рекомендации по процедуре взаиморасчетов между участниками сделки;
• подготовка процедуры передачи недвижимости после регистрации прав.

4.3 Передача Потребителю пакета правоустанавливающих и иных документов по сделке, для целей Государственной регистрации прав и иные действия в объеме подписанного договора между Потребителем и Исполнителем.

4.4 Для улучшения обслуживания Потребителей наряду с Брокерскими услугами Потребителю могут оказываться и дополнительные услуги.

ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ

5.1 Брокерские услуги должны соответствовать требованиям Стандарта, законодательным актам, другим нормативным и методическим документам, регулирующим отношения в сфере недвижимости, практике и обычаям делового оборота.

5.2 Брокерские услуги должны оказываться Исполнителем Потребителю на основании Договора.

5.3 Исполнитель вправе оказывать Брокерские услуги обеим сторонам Сделки с Объектом недвижимости и правами на них.

5.4 Конфиденциальность

5.4.1 Исполнитель обеспечивает конфиденциальность всей информации, полученной при оказании Брокерских услуг Потребителю. Предоставление информации о Потребителе и оказанных ему услугах не допускается, кроме случаев:

• официального запроса правоохранительных органов или по решению суда;
• защиты Исполнителем своих прав и интересов в суде, Комиссии по разрешению споров.

5.4.2 Исполнитель должен иметь возможность вести переговоры с Потребителями в специально оборудованных помещениях, обеспечивающих конфиденциальность. Во время переговоров с Потребителем Исполнитель должен стремиться к тому, чтобы в помещении не находились посторонние лица.

5.4.3 Доступ к документам, свидетельствующим о намерении Потребителя совершить Сделку, а также к другим документам Потребителя, находящимся у Исполнителя, должны иметь только сотрудники, оказывающие Брокерскую услугу данному Потребителю.

5.5 Соответствие назначению

Брокерские услуги должны соответствовать требованиям Потребителей, определенным в письменном Договоре с Исполнителем. Основным предметом Брокерских услуг является выполнение составляющих, предусмотренных п. 4.2 Стандарта, связанных с установлением, изменением или прекращением прав на Объект недвижимости.

5.6 Полнота и своевременность исполнения

Предоставляемые Брокерские услуги по объему, срокам, процедурам и условиям обслуживания должны соответствовать требованиям настоящего Стандарта и требованиям Потребителя, согласованным с Исполнителем в Договоре на оказание брокерских услуг.

5.7 Этичность обслуживания

Потребителю должны быть гарантированы вежливое и доброжелательное отношение. Исполнитель должен соблюдать этические нормы поведения при обслуживании Потребителей.

5.8 Ответственность Исполнителя

Исполнитель несет ответственность перед Потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг в объеме и на условиях, которые определены договором между ними. Мера ответственности при этом определяется условиями договора и действующим законодательством.

5.9 Рассмотрение жалоб и претензий Потребителей

5.9.1 Исполнитель должен гарантировать Потребителю оперативное и объективное рассмотрение жалоб и претензий на его действия.

5.9.2 Исполнитель должен принять письменную жалобу либо претензию Потребителя, объективно рассмотреть ее и письменно ответить Потребителю в течение 7 рабочих дней с момента получения.

5.9.3 Исполнитель должен иметь документированные процедуры рассмотрения жалоб и претензий Потребителей.

ТРЕБОВАНИЯ К ИСПОЛНИТЕЛЯМ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ

6.1 Брокерские услуги могут оказывать Исполнители, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории Российской Федерации порядке.

6.2 Штат Исполнителя должен быть укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестацию в порядке, установленном Руководящим Органом Системы.

6.2.1 Персонал Исполнителя должен:

• знать и выполнять свои функциональные обязанности;
• знать и выполнять установленную Исполнителем процедуру обслуживания Потребителей и рассмотрения жалоб и претензий Потребителей;
• повышать квалификацию и проходить аттестацию в установленном порядке.

6.2.2 Исполнитель должен оформить с Брокером трудовые отношения в соответствии с требованиями трудового законодательства Российской Федерации и наделить его правом подписи Договоров на оказание Брокерских услуг.

6.2.3 Исполнитель должен по запросу Органа по сертификации представлять список штатных Брокеров и перечень Агентов. Данный список комплектуется документами, подтверждающими уровень образования и прохождение аттестации сотрудниками, внесенными в список. Исполнитель также может самостоятельно уведомлять Орган по сертификации об изменении персонального состава Брокеров и Агентов.

6.3 Профессиональная ответственность Исполнителя должна быть застрахована или обязательства Исполнителя по возмещению ущерба Потребителю при осуществлении Брокерской деятельности в соответствии со Стандартом обеспечены иным способом.

6.3.1 Руководящий Орган Системы определяет процедуру признания правил страхования профессиональной ответственности при осуществлении Брокерской деятельности и иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из п. 6.3 настоящего Стандарта, а также определяет минимальный уровень ответственности при страховании профессиональной ответственности.

6.4 Исполнитель имеет в собственности или пользовании нежилое помещение, права на которое оформлены в установленном порядке.

6.4.1 Оказание Брокерских услуг происходит в помещениях, создающих комфортные условия для Потребителей.

6.5 Информация об Исполнителе должна быть доступна для Потребителей Брокерских услуг.

6.5.1 Информация, доступная для Потребителей:

• свидетельство о государственной регистрации Исполнителя;
• документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются Брокерские услуги;
• сертификат соответствия оказываемых Исполнителем Брокерских услуг требованиям Стандарта, приложения и дополнения к нему;
• при наличии членства в профессиональных объединениях документы, подтверждающие данное членство;
• тарифы и расценки на оказание Брокерских услуг;
• книга жалоб и предложений с пронумерованными листами, прошнурованная и заверенная печатью Органа по сертификации;
• описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий Потребителей на действия Исполнителя;
• реквизиты Органа по сертификации, Комиссии по разрешению споров;
• полис страхования профессиональной ответственности Исполнителя или документ, удостоверяющий использование Исполнителем иных способов обеспечения обязательств перед Потребителями.

6.5.2 Исполнитель по требованию Потребителя должен предоставить:

• документы, подтверждающие квалификацию Брокера и Агента, оказывающих ему Брокерскую услугу;
• документы, подтверждающие полномочия Брокера (приказ или доверенность) на право подписи Договоров от имени Исполнителя;
• Стандарт;
• образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых Исполнителем при оказании Брокерских услуг.

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ

7.1 Для предоставления Брокерских услуг Исполнитель должен заключить с Потребителем письменный договор, соответствующий требованиям Гражданского Кодекса Российской Федерации, с учетом требований Стандарта.

7.2 До подписания Договора Брокер обязан ознакомить Потребителя с проектом Договора, разъяснить его условия, а также отразить проведение данных действий в Договоре.

7.3 Исполнитель вправе применять любые типы договоров, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ. Структура договора должна содержать следующие разделы:

• стороны договора;
• предмет договора;
• обязанности Исполнителя;
• обязанности Потребителя;
• цена услуг и порядок расчета между Потребителем и Исполнителем;
• срок действия договора;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• перечень переданных Исполнителю документов на момент подписания Договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

7.3.1 Стороны договора

Сторонами договора на оказание Брокерских услуг являются Исполнитель, в лице Брокера, уполномоченного на подписание Договора, и Потребитель (либо его представители).

7.3.2 Предмет договора Предмет договора должен соответствовать типу Договора и содержать ссылку на оказание Брокерской услуги в соответствии со Стандартом.

7.3.3 Обязанности Исполнителя

7.3.3.1 В Договоре должны быть перечислены работы(услуги), которые обязуется выполнить Исполнитель в соответствии с п. 4.2 Стандарта.

7.3.3.2 Договор должен включать обязательство Исполнителя обеспечить конфиденциальность обслуживания и сохранность документов Потребителя.

Договор должен включать обязательство Исполнителя сохранять в тайне сведения о Потребителе и условиях Сделки, обеспечить сохранность документов, полученных от Потребителя, и их возврат в случае исполнения, прекращения или досрочного расторжения Договора.

7.3.3.3 Договор может содержать иные обязательства Исполнителя.

7.3.4 Цена услуг и порядок расчета между Потребителем и Исполнителем

Договор должен содержать указание на цену услуг Исполнителя или порядок ее определения.

7.3.5 Срок действия Договора

Договор должен содержать срок его вступления в силу, срок действия и процедуру продления.

7.3.6 Условия расторжения Договора

Договор должен содержать основания и порядок его расторжения, в том числе условия досрочного расторжения, а также порядок расторжения Договора в связи с неисполнением обязательств сторонами Договора.

7.3.7 Порядок разрешения споров

7.3.7.1 Договор должен содержать описание процедуры разрешения споров сторонами Договора.

7.3.7.2 В случае невозможности разрешения спора Договор должен предусматривать возможность оперативной передачи данного спора в Комиссию по разрешению споров Органа по сертификации.

7.3.7.3 Решения Комиссии по разрешению споров Органа по сертификации является обязательным для Исполнителя.

7.3.7.4 Договор должен содержать реквизиты Комиссии по разрешению споров Органа по сертификации.

7.3.8 Ответственность сторон

7.3.8.1 В Договоре должны быть указаны размер и вид ответственности за невыполнение его условий, а также порядок и сроки возмещения расходов сторон.

7.3.8.2 Договор должен предусматривать размер ответственности сторон в связи с его досрочным расторжением.

7.3.8.3 В Договоре необходимо предусмотреть обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства и решения третьих сторон, имеющих возможность влиять на Договор на оказание Брокерских услуг), при которых ответственность сторон не наступает.

7.3.8.4 В случае, если Потребитель при заключении Договора не предоставляет согласия лиц, имеющих права на данный Объект недвижимости, Исполнитель определяет в настоящем разделе ответственность Потребителя за отказ таких лиц от совершения Сделки.

7.4 Исполнитель должен поручать право подписания Договоров об оказании Брокерских услуг и контроль за их исполнением только Брокерам.
7.5 Договор не должен содержать норм и требований, ущемляющих права одной из сторон.

7.6 Документом, свидетельствующим о полном завершении работ по Договору оказания Брокерских услуг, является двусторонний акт, подписанный Потребителем и Исполнителем после выполнения сторонами всех обязательств по Договору.

ТРЕБОВАНИЯ К ПОРЯДКУ ОКАЗАНИЯ БРОКЕРСКИХ УСЛУГ

8.1 Исполнитель должен иметь план работы по Договору и фиксировать этапы его выполнения.

8.2 Консультирование Потребителей по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости.

8.2.1 Исполнитель предоставляет Потребителю объективную и полную информацию и анализ сложившихся цен на рынке недвижимости региона, консультирует о возможности и процедуре оказания Брокерских услуг.

8.2.2 Исполнитель по вопросам, требующим специальных знаний и выходящим за рамки Брокерской деятельности, должен рекомендовать Потребителю обратиться за консультацией к соответствующим специалистам.

8.3 Подбор и организация показов Объектов недвижимости

8.3.1 Исполнитель осуществляет подбор Объектов недвижимости в соответствии с письменной заявкой Потребителя — правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в Договоре.

8.3.2 Предлагаемые Исполнителем Объекты недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления Потребителя об Объекте недвижимости.

8.3.3 Исполнитель должен письменно информировать Потребителя, давшего согласие на приобретение прав на данный Объект недвижимости, о известных ему недостатках Объекта недвижимости: потребительские качества, конструктивные изъяны, недостатки в работе инженерного оборудования.

8.3.4 Исполнитель должен сопровождать Потребителя при показе Объекта недвижимости.

8.4 Сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления Сделки

8.4.1 Исполнитель при выполнении Договора определяет перечень документов, необходимый для осуществления Сделки и порядок их получения.

Документы, необходимые для осуществления Сделки, могут собираться:

• Исполнителем на основании доверенности, выданной Потребителем;
• Потребителем самостоятельно;
• Потребителем в присутствии Исполнителя.

8.4.2 Согласие по существенным условиям предстоящей Сделки, достигнутое между Потребителем(ями) и контрагентом, должно быть оформлено предварительным договором.

8.4.3 Предварительный договор об осуществлении Сделки должен содержать следующие разделы:

• согласие сторон осуществить определенную Сделку;
• цена Сделки;
• адрес и описание Объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать;
• условия передачи прав на Объект недвижимости;
• ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
• порядок расчетов при осуществлении Сделки;
• сроки и порядок передачи Объекта недвижимости;
• состояние Объекта недвижимости на момент передачи;
• обязательства собственника Объекта недвижимости по погашению задолженности по коммунальным и другим платежам;
• наличие законных прав на объект со стороны третьих лиц на момент передачи объекта;
• условия расторжения и продления предварительного договора.

8.4.4 Исполнитель должен своевременно письменно информировать Потребителя обо всех ставших известных ему обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных изменить условия сделки и привести в последствии в потере права собственности и рекомендовать потребителю застраховать риск потери своего права на предмет сделки.

8.4.5 В случае принятия решения Потребителем о проведении сделки и приобретения прав на недвижимость с учетом раскрытых рисков и его уведомления о возможных негативных последствиях от принятого решения, все риски, связанные с их наступлением Потребитель принимает на себя о чем он должен заявить письменно.

8.5 Рекомендации по процедуре взаиморасчетов между участниками сделки

8.5.1 Исполнитель может по желанию Потребителя предложить схему взаиморасчетов по Сделке, которая бы обеспечила защиту интересов сторон. Окончательное решение о форме и порядке взаиморасчетов за приобретенные права на недвижимость принимает Потребитель и он же несет ответственность за возможные риски.

8.5.2 Основанием, по которому обязательства Исполнителя по Договору с Потребителем считаются выполненными, являются: свидетельство о регистрации прав и Акт передачи недвижимости, которые получает на руки Потребитель по завершению сделки.