Кадастровая цена завышена?

Кадастровая оценка недвижимости не всегда корректна, и с этим нужно бороться
В минувшем году БКН.ру уже рассказывал о новой практике взимания налогов на недвижимость, по которой налог исчисляется с кадастровой стоимости. Первые квитанции россияне получат весной этого года. За 2015-й налог будет взиматься только с 20% кадастровой стоимости, остальное по-старому – с инвентаризационной. Затем каждый год будет добавляться по 20%. В итоге в 2020-м граждане будут платить налог уже со 100% кадастровой стоимости своего жилья.
В связи с этим в Петербурге ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) в конце 2015 года провело повторную оценку жилых помещений. От предыдущей она отличалась тем, что оценивалось уже не только само имущество, но и земля, к которому оно привязано. По замыслу властей, такая оценка более приближена к рыночной. Следовательно, и налог будет более корректным – чем дороже земля под твоим домом, тем ты условно богаче.
Однако по качеству и, соответственно, реальной стоимости в каждой конкретной локации жилой фонд распределен неравномерно. В фешенебельных кварталах старого города полным-полно «убитых» домов. Такие нетрудно найти во вторых дворах даже на территории «золотого треугольника».
Точно так же среди зданий «сталинского пояса», недвижимости справедливо дорогой благодаря своим достаточно высоким потребительским характеристикам, прячутся ветхие «кировки», сколоченные в эпоху социальной революции 1920-30-х из чего придется для срочного заселения трудового пролетариата.
Недешева земля и в локациях, застроенных хрущевками. Действительно, такие районы хорошо озеленены, социальная и коммерческая инфраструктура развита, станции метро, как правило, в пешеходной доступности. Но качество и состояние самой недвижимости, мягко говоря, оставляют желать. Разумеется, грядущее ощутимое повышение налога у многих жителей вызывает раздражение. Некоторые граждане уже начали искать возможности пересмотра кадастровой оценки своего жилья, а по весне, когда в почтовые ящики упадут квитанции от налоговой, их станет намного больше.
В поисках справедливости
Как рассказал петербургский нотариус Алексей Комаров, судебная практика по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости противоречива. «Однако, если рыночная оценка объекта оказывается менее кадастровой стоимости, шансы отстоять свою точку зрения достаточно высоки», – считает специалист.
У граждан, считающих, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, есть два пути: подать заявление в комиссию при Росреестре или сразу обратиться в суд. Начинать следует с первого, так как это ничего не будет стоить.
Закон предусматривает две причины, по которым оценка Росреестра может быть оспорена в заявительном порядке или в суде: несоответствие рыночной и кадастровой оценок и выявленные нарушения при расчете кадастровой оценки.
В последнем случае, если нарушения очевидны, оценку недвижимости признают недействительной. А вот просто убежденность хозяина в том, что результат государственной оценки не соответствует реальной стоимости квартиры, может не произвести должного впечатления на комиссию. Для усиления эффекта имеет смысл заказать независимую экспертизу у профессионального оценщика. Это не обещает победу, но хотя бы увеличивает шансы.
Еще недавно услуга профессионального оценщика недвижимости стоила довольно дорого – до 10 тыс. рублей. В результате возросшей конкуренции в последнее время оценщики были вынуждены поумерить аппетиты. В Петербурге отчет об оценке обойдется собственнику в среднем в 4 тыс. рублей. Правда, нельзя забывать следующее: если собственник недвижимости собрался оспаривать данные Росреестра, то рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена и его кадастровая стоимость. Невыполнение этого условия является основанием отказа в пересмотре стоимости.
Следовательно, если возмущение владельца слишком высоким налогом на имущество созреет только к 2020 году, когда он будет исчисляться из 100% кадастровой стоимости, то оценка рыночной стоимости должна быть произведена «задним числом». Услуга оценщика, скорее всего, обойдется несколько дороже, так как расчет более сложный.
Также следует иметь в виду, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.
Словом, если уж необходимо вступить в спор по поводу кадастровой стоимости жилья, то не стоит откладывать дело в долгий ящик.
Шкурка и выделка
В случае отказа комиссии в пересмотре размера кадастровой стоимости недвижимости или несогласия с результатом пересмотра гражданину остается или смириться с положением вещей, или искать правду в суде.
Начнем с того, что, правда, товар недешевый. По словам Алексея Комарова, за подготовку специалистами документов и выход в первую инстанцию истцу придется заплатить от 70 тыс. рублей. При этом не исключено (даже наверняка), что судом первой инстанции дело не ограничится. За продолжение процесса, апелляцию, предстоит выложить еще около 40 тысяч.
В настоящее время судебная практика по пересмотру кадастровой стоимости противоречива. Шансы на принятие судом решения в пользу заявителя грубо можно оценить как 50 на 50. Однако, если рыночная оценка оказывается ощутимо ниже кадастровой стоимости, то шансы отстоять свою точку зрения достаточно высоки.
Вот только рассчитывать на возмещение судебных издержек (услуга адвоката и оценщика, госпошлина) не стоит. «Что-либо взыскать с ответчика – Росреестра – практически невозможно», – предупреждает г-н Комаров.
Поэтому, принимая решение о подаче иска, нужно думать не только о шансе на победу (для этого изучаем существующую судебную практику, чем закончились похожие иски), но и сопоставить предполагаемую выгоду в результате победы с предстоящими затратами на тяжбу. Ведь может оказаться, что шкурка выделки не стоит.
Еще до обращения к оценщику можно позвонить в ряд риэлторских компаний и под предлогом планирования продажи выяснить стоимость своего жилья. Также, открыв сайты по продаже недвижимости, в частности БКН.РУ, можно получить представление о цене квартиры. Для этого просто вводим характеристики своей квартиры в разделе сайта «Продажа жилья». Поисковик выдаст существующие на рынке предложения.
Затем сравниваем размер кадастровой оценки с полученным результатом. Если разница невелика, то вряд ли имеет смысл влезать в тяжбу – есть шанс больше истратить на нее, чем сэкономить на налоге.
Другое дело, когда кадастровая стоимость в полтора-два и более раз (уже известны случае и превышения на порядки) превышает рыночную. Казалось бы, такого не может быть, ведь новая оценка жилых помещений проводилась именно для того, чтобы максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Однако государственные оценщики физически не имели возможности оценить каждое конкретное помещение. Для оценки использовалась статистическая модель для однородных групп объектов. В одной такой группе может оказаться жилье невезучего собственника, попавшее «под общую гребенку».

Вячеслав Березниченко
Источник: БКН.РУ
08.02.2016