МНЕНИЕ: ЖДАТЬ ЛИ АРМАГЕДДОНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В 2016 ГОДУ

Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот — и наступит полный армагеддон. Нефть, кстати, стоила весь декабрь 2014 года в районе $60 за баррель…

В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по нашим оценкам, 42%. Падение цен составило 15%.

Кризисные явления на рынках, как правило, формируют активную динамику в технологиях, законодательстве. Интересно, что 2015 год не стал таким, несмотря на всю жесткость ситуации. В сфере жилищного законодательства всем, наверное, запомнится только ситуация со страховками и, возможно, с увеличением налогового бремени на владельцев недвижимости.

Теперь — к прогнозам и разговору о том, что будет в 2016 году.

Нефть как главный фактор будущего рынка недвижимости

Есть такая точка зрения, что для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть. Ниже мы составили корреляцию долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть. Можно, конечно, проанализировать и рублевую корреляцию недвижимости и нефти. Эффект был бы сопоставим, хотя корреляция была бы менее очевидна.

Что мы видим из этого графика: буквально пугающее подобие двух линий. Еще больше можно начать беспокоиться, если взглянуть на текущие котировки нефти. Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре — шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе.

Перепроизводство 

Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть — это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Но предложение поддается анализу и прогнозу. На рынке недвижимости России есть классическое перепроизводство, в предыдущие годы его не было, а значит, можно ожидать уменьшения зависимости изменения цен на недвижимость от цен на нефть. Сколько же сейчас пустых квартир по всей России?! Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться.

На сегодня, по нашим оценкам, на одного жителя России в продаже находится более 2 кв. м жилья (все виды недвижимости к продаже). В сегодняшних реалиях это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. Самое интересное, что по итогам 2016 года мы ожидаем его рост. Таким образом, давайте будем объективны, этот фактор станет сильно давить на снижение цены.

Что еще будет влиять на рынок

И еще значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, — ситуация на финансовом рынке. По большому счету, и учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.

Следующий момент — ценовые ожидания. Каковы они, четко дают понять ноябрь и декабрь этого года: на рынке недвижимости нет привычного ажиотажа. Более того, с учетом сезонного фактора можно говорить о том, что последние два месяца года динамика продаж откровенно разочаровывает. Инвесторов в недвижимость как волной смыло. Конечно, ситуация временная, и после того как цена достигнет какого-то уровня поддержки, инвесторы выйдут на рынок, тем самым выражая общие настроения по поводу будущей цены, но нет никаких гарантий, что это случится в следующем году.

Итоговый прогноз

На наш взгляд, прогноз по ценам и объемам рынка в натуральном выражении можно уместить в следующую матрицу (см. ниже), где в базовом столбце — планируемая стоимость, в базовой строке — процентное изменение цены к этому году, а на их пересечении — наиболее вероятный объем сделок по отношению к 2015 году. Зеленым выделен возможный сценарий при каждом шаге стоимости нефти. Таким образом, в случае если среднегодовая цена на нефть будет в диапазоне $40–55 за баррель, то наиболее вероятен сценарий, при котором цены уменьшаться на 10%, а количество сделок вырастет на 12%.

Мы ожидаем следующие крупные тенденции рынка недвижимости 2016 году:

1. Изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Уже сейчас очевиден сильный рост доли покупки с ипотекой, наиболее востребован экономкласс, а жилье классов комфорт и бизнес в четвертом квартале 2015 года ощутили проблемы со спросом.

1. Развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Движение в сторону создания аналога ЦБ, но для застройщиков с соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и так далее. Это мягкая мера, однако возможен и более тяжелый вариант — переход к работе только по готовому жилью.

1. Развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016-м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство.

1. Сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Можно говорить об олигополизации строительного рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90% новых проектов.

1. Резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Сейчас из-за агрессивного сокращения маржинальности бизнеса риски внедрения станут меньше рисков невнедрения.

1. Риелторский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов. Ощутимое количество компаний уйдут с рынка, а качество услуг из-за огромной конкуренции повысится.

1. Потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. Законодательно будет отшлифована возможность выдачи ипотеки различными частными и государственными фондами, что должно способствовать снижению стоимости ипотеки.

В заключение можно сказать, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.

Ильдар Хусаинов специально для «РБК-Недвижимости»